Saat seorang akuntan mendefinisikan aset dan liabilitas, sesungguhnya dia sedang menafsirkannya untuk membuka mata Anda.

Jika Anda bekerja keras dan semakin keras tiap waktu hanya untuk mendapatkan hasil yang kecil, maka bisa jadi Anda melakukan salah satu kesalahan yang dilakukan banyak orang dalam membangun masa depan finansial yang lebih baik. Satu unsur yang orang-orang sejahtera miliki adalah mudahnya bagi mereka untuk mendapatkan kesuksesan finansial saat mereka telah memahami bagaimana sistem mengelola uang bekerja.

Namun, masalahnya hal ini tidak diajarkan di sekolah, perkuliahan atau di dalam pekerjaan sehari-hari. Sampai saat ini, hanya orang-orang beruntung yang mana mereka memiliki keluarga atau teman dekat yang dapat membagi pengalaman mereka dan mengajarkan pemikiran-pemikiran membangun kekayaan, atau juga ada yang sangat beruntung mendapatkan kekayaan finansial dari usahanya sendiri.

Hal yang paling menakjubkan dari kekayaan adalah seberapa mudahnya ia didapatkan, begitu kita mengetahui aturan mainnya dan kita melakukannya sesuai dengan aturan itu. Titik awal untuk mendapatkan kekayaan adalah dengan berguru pada seorang pembimbing dan bertindak secepatnya. Untuk menjadi sejahtera, Anda harus mampu menangkap segala kesempatan begitu mereka datang.

Secara umum, kekayaan didefinisikan sebagai memiliki banyak uang atau barang-barang. Namun, Robert Kiyosaki memiliki sebuah definisi yang berbeda, yakni menjadi sejahtera berarti memiliki pendapatan pasif yang cukup untuk membayar seluruh pengeluaran kebutuhan hidup Anda.

Sebagai contoh, jika pengeluaran Anda Rp 5.000.000 per bulan dan pendapatan pasif Anda Rp 6.000.000 per bulan, maka Anda dapat memilih untuk tetap bekerja atau tidak, karena pendapatan pasif Anda sudah dapat menutupi kebutuhan hidup Anda. Anda tidak sepenuhnya kaya, namun Anda menemukan kekayaan yang sesungguhnya.

Kita harus menjadi sejahtera, bahkan sebelum kita menjadi kaya. Banyak orang yang mengejar kekayaan tanpa mengetahui sedikit pun mengenai definisi kekayaan itu sendiri. Mereka seringnya hanya melakukan percobaan-percobaan dan mengharapkan kekayaan akan mendatangi mereka.

Di luar sana, banyak gagasan mengenai kekayaan. Namun semua itu biasanya tidak lebih dari opini seseorang mengenai alat yang dapat membuat Anda kaya. Selama Anda memahami inti dari membangun kekayaan, maka Anda akan mampu menyaring mana yang omong kosong belaka, dan mana yang Anda harus pilih sebagai alat yang dapat membantu meraih tujuan finansial Anda.

Pertanyaan yang harus Anda tanyakan pada diri Anda adalah: Apakah saya mau menjadi bagian dari kelompok menengah, ataukah saya ingin menjadi bagian dari orang yang kaya? Ini bukanlah pertanyaan jebakan. Ini adalah pertanyaan yang sangat logis. Jawaban Anda terhadap pertanyaan-pertanyaan itu, menentukan strategi apa yang akan Anda jalankan. Maka, sediakan waktu untuk mempertimbangkan pertanyaan itu secara seksama.

Arbitrase adalah perbedaan antara nilai di mana Anda meminjam uang dengan nilai di mana Anda memperoleh pendapatan dari menginvestasikan uang pinjaman tersebut. Arbitrase adalah strategi leverage. Leverage adalah menggunakan uang pinjaman untuk membeli aset yang akan memberikan Anda cashflow.

Cara cepat memperoleh kekayaan adalah dengan daya ungkit. Dan cara tercepat untuk kehilangan kekayaan pun yaitu dengan leverage, namun jenis leverage yang salah. Masalah yang ada saat ini adalah banyak orang yang menggunakan leverage yang salah, dan mereka sebenarnya sedang membuat diri mereka kehilangan banyak uang.

Yang kita butuhkan untuk dapat mengendalikan seluruh aset dengan jumlah dana yang sedikit adalah jenis leverage finansial. Yaitu, menggunakan uang pinjaman untuk membeli atau mengendalikan aset.

Leverage memainkan peranan yang cukup penting dalam cashflow dari seluruh aset yang kita miliki. Leverage juga memiliki peran penting dalam kembalinya nilai investasi kita. Leverage bisa menjadi sesuatu yang sangat baik, namun begitu Anda menggunakannya, secara otomatis risiko yang akan Anda hadapi juga meningkat. Jenis leverage yang salah akan memberikan Anda penderitaan; jenis leverage yang tepat akan memberikan Anda kekayaan.

Paling tidak berikut beberapa alasan mengapa Anda perlu menggunakan leverage finansial?

• Perbedaan keuntungan
• Kemampuan untuk berinvestasi pada beberapa properti
• Keuntungan pajak bunga hipotek
• Memperbesar keuntungan dengan jenis leverage yang tepat
• Lebih cepat menuju kekayaan
  
  

Dan terdapat tiga macam Leverage, yaitu:

• Leverage Positif – Leverage positif ketika debit finansial meningkatkan hasil investasi.
• Leverage netral – Leverage dinyatakan netral ketika hasil investasi tidak berdampak terhadap debit finansial
• Leverage negatif – Leverage menjadi negatif ketika debit finansial menurunkan hasil investasi.
  
  

Apakah leverage positif merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan cashflow positif? Jawabannya tidak. Anda bisa mendapatkan cashflow positif walaupun berdasarkan leverage negatif. Namun uang Anda tidak berfungsi secara efektif seperti yang seharusnya.

Apakah leverage negatif akan selalu buruk? Sekali lagi, jawabannya tidak. Jika Anda melakukan transaksi jangka pendek (membeli atau menjual rumah dengan cepat), maka Anda mungkin tidak akan mempedulikan leverage. Namun jika Anda mencari finansial jangka panjang, Anda pasti ingin memiliki leverage positif.

Untuk menghitung leverage, kita harus terlebih dahulu memahami dan mengkalkulasi laba. Laba (returns) merupakan hal yang cukup penting karena dapat memberikan kita indikasi dari seberapa baik investasi kita bekerja atau akan berhasil. Sebagai pembangun kekayaan, kita pastinya mencari laba yang lebih tinggi.

Cara menghitung laba adalah, seberapa besar investasi membayar Anda di akhir tahun (setelah membayar hipotek, kebutuhan, dan segalanya), kemudian bagilah dengan investasi awal yang datang dari kantong Anda. Secara sederhana, laba = cashflow tahunan : uang yang diinvestasikan.

Ingatlah bahwa cashflow tahunan adalah apa yang tersisa di tangan Anda pada akhir tahun setelah segala pengeluaran dan pinjaman dilunasi. Hal ini juga dinamakan sebagai laba sebelum pajak, karena kita belum membayar pajak yang diwajibkan atas kita.

Karena itulah, Anda menjadi seorang investor yang lebih baik, ketika laba yang Anda dapatkan lebih tinggi. Anda akan memahami bahwa leverage adalah mengenai memilih pinjaman yang tepat. Namun, terkadang pinjaman yang terbaik tidak terlihat jelas dalam tiap transaksi. Untuk mengetahui mana yang akan digunakan, maka laba dari investasi yang tidak memiliki leverage harus dibandingkan dengan laba dari berbagai skenario leverage.

Paling tidak leverage akan mempengaruhi empat hal berikut ini:

• Cashflow – Cashflow di sini adalah pergerakan dana (Cash) menuju atau keluar dari sebuah bisnis, projek, atau produk finansial. Biasanya hal ini diukur selama periode waktu tertentu dan terbatas; dalam hal ini mengenai seberapa banyak uang yang tersisa setelah membayar semua pengeluaran dan melunasi semua pinjaman.
• Equity Build Up – Equity build up adalah meningkatnya modal investor yang merupakan porsi dari tumpukan pembayaran hipotek kepada kelebihan pokok. Equity build up timbul saat pembayaran hipotek telah dilakukan.
• Pajak – Leverage berdampak pada pajak kepemilikan barang
• Apresiasi – Leverage berdampak pada nilai laba untuk apresiasi. Untuk memaksimalkan cashflow dan menghadirkan kekayaan, kita perlu untuk mengukur cap rate dari aset (properti) dan pinjaman konstan dari leverage. Cara ini dapat menghitung arbitrasi. Dan cara ini juga yang merupakan nilai utama dari pendapatan properti atau bisnis.

Leverage yang lebih banyak akan mengantarkan kepada laba yang lebih tinggi (jika jenis leverage positif). Leverage yang lebih banyak pun juga mengantarkan pada volatilitas yang lebih besar. Volatilitas lebih besar akan mendatangkan risiko yang lebih tinggi. Volatilitas yang lebih besar pun juga memberikan fluktuasi pada cashflow. Dan, fluktuasi yang lebih banyak dalam cashflow akan mengakibatkan fluktuasi yang juga banyak pada laba.

Fluktuasi volatilitas bergantung pada banyak faktor. Salah satunya adalah leverage yang menggandakan laba, yang mana akan membuat volatilitas yang lebih besar. Faktor lainnya adalah sumber dari investasi. Sebagian investasi, seperti pasar saham, secara alamiah mengandung sifat volatilitas, sedangkan lainnya, seperti real estate, lebih bersifat stabil.

Leverage tidak berdampak pada pendapatan sebuah aset atau pada cap rate. Namun, Leverage memiliki pengaruh terhadap laba untuk investor. Dengan leverage, Anda dapat membeli sebuah aset tanpa perlu memiliki seluruh dananya. Namun, menambahkan leverage pada alat investasi secara alamiah memiliki sifat volatilitas dapat meningkatkan risikonya juga.

Secara keseluruhan, real estate memiliki deviasi standar yang rendah, di mana berarti hal ini sangat stabil dan aman. Investor yang pintar akan mendapatkan 20-80% laba total saat berusaha mengantisipasi kebangkrutan, hanya dengan bermodalkan pemahaman tentang peluang dan kemungkinan.

Saat Anda membayar hipotek Anda di awal dengan pembayaran lebih, maka Anda berarti menambah risiko diri Anda sendiri, dan uang yang sudah Anda bayarkan di awal tidak akan bisa kembali. Karena itu, baiknya fungsi uang Anda bukan didasari dari membayar hipotek dengan pembayaran yang berlebih, melainkan dengan diinvestasikan pada aset-aset yang lebih bermanfaat.

Pinjaman terbaik untuk cashflow adalah yang paling memiliki tingkat konstan tertinggi. Untuk memaksimalkan cashflow, Anda butuh meminimalisir pinjaman konstan. Dengan melakukannya, otomatis Anda meminimalisir pengeluaran dana dari tangan Anda. Karena ada uang pokok dan bunga yang terlibat di dalam pinjaman, maka Anda tidak bisa begitu saja menebak berdasarkan nilai bunga.

Ketika seseorang memiliki uang berjumlah besar, segala macam peluang baik akan bermunculan, dan pembelian yang paling diminati dapat dinegosiasikan. Ketika Anda merupakan orang yang memiliki dana yang berjumlah besar, Andalah yang akan membuat peraturan. Modal tidak memiliki arti apapun hingga diubah menjadi cashflow atau uang.

Pastikan bahwa Anda meminimalisir volatilitas terhadap kedua sisi tersebut. Yang mana berarti, Anda menginginkan terjadinya sedikit atau bahkan tidak adanya fluktuasi terhadap kedua sisi tersebut. Mengenai ini, terdapat beberapa hal yang patut dipertimbangkan:

• Pastikan bahwa pinjaman konstan merupakan aset tetap atau berdasarkan index yang stabil.
• Untuk mengendalikan cap rate, Anda perlu memastikan aset yang Anda beli juga merupakan aset yang stabil atau memiliki volatilitas yang minim.

Untuk membuat cap rate tetap stabil, terdapat beberapa tips:

• Lebih banyak unit yang dimiliki, maka akan lebih baik. Itu berarti cap rate akan menjadi lebih stabil
• Keuntungan pribadi yang lebih besar lebih baik dari keuntungan pribadi yang lebih kecil. Hal ini memberikan Anda kekuatan tambahan untuk menyerap volatilitas yang lebih besar.
• Lebih besar uang muka yang dibayarkan, berarti lebih sedikit leverage
• Pengelolaan yang baik dapat menjaga cap rate tetap stabil
• Lakukan pembelian pada area dan bursa kerja yang stabil dengan berbagai industri
• Susun hutang secara lebih terstruktur.
  
  

Pada dasarnya, jika Anda bisa mendapatkan pinjaman dengan nilai bunga tetap, maka manfaatkanlah. Namun jika Anda hanya bisa mendapatkan pinjaman dengan bunga variabel, maka pilihlah satu yang memiliki ketetapan waktu yang tidak terlalu singkat, dan berdasarkan indeks yang stabil, dengan fluktuasi paling minim. Hal ini memberikan Anda kemampuan untuk mengendalikan salah satu sisi dari keuntungan pribadi.

GEORGE ANTONE, Seorang investor, pendidik dan pengusaha sukses. Portfolio-nya berupa real estate, dan berbagai bisnis sukses lainnya. Beliau telah melatih ribuan pembangun kekayaan di seluruh dunia dan berkomitmen untuk mengubah kehidupan finansial para individu di seluruh dunia.

Begitulah Yuna mendapatkan pemahaman baru bagaimana cara meningkatkan kekayaannya. Inilah beberapa poin-poin penting yang ia catat dan terapkan dalam kehidupannya.

1. Ukuran kekayaan sesunggunya diukur dari seberapa besar pendapatkan pasif yang dicapai. Jika semakin besar pendapatan pasif dibandingkan pengeluaran bulanan, maka Anda sudah termasuk orang kaya dalam arti sesunggunya.
2. Leverage atau pinjaman adalah salah satu cara untuk meningkatkan kekayaan.
3. Berikut beberapa alasan mengapa Anda perlu menggunakan leverage: 
   
   
   • Kemampuan untuk berinvestasi pada beberapa properti
   • Keuntungan pajak bunga hipotek
   • Memperbesar keuntungan dengan jenis leverage yang tepat
   • Lebih cepat menuju kekayaan
4. Ada 3 jenis leverage;
    
   • Leverage Positif – Leverage positif ketika debit finansial meningkatkan hasil investasi.
   • Leverage netral – Leverage dinyatakan netral ketika hasil investasi tidak berdampak terhadap debit finansial
   • Leverage negatif – Leverage menjadi negatif ketika debit finansial menurunkan hasil investasi.
5. 5. Ada 4 hal yang akan dipengaruhi oleh penggunaan dari leverage: 
   
   
   • Cashflow
   • Equity Build Up
   • Pajak
   • Apresiasi
6. 6. Tips untuk mengelola risiko adalah jika Anda bisa mendapatkan pinjaman dengan nilai bunga tetap, maka manfaatkanlah. Namun jika Anda hanya bisa mendapatkan pinjaman dengan bunga variabel, maka pilihlah satu yang memiliki ketetapan waktu yang tidak terlalu singkat, dan berdasarkan indeks yang stabil, dengan fluktuasi paling minim. Hal ini memberikan Anda kemampuan untuk mengendalikan salah satu sisi dari keuntungan pribadi.
   
   

Terima kasih telah mengikuti perjalanan Yuna, semoga Anda menikmati & mendapatkan manfaat dari DeRing ini.

Sampai bertemu di Baring selanjutnya. Jika ada masukan dan ide untuk Baring.Digital, silakan email kami di ingat@baring.digital

Sukses selalu untuk Anda.