
How to Create Wealth Investing in Real Estate
Grant Cardone
Teks tersedia
Audio tersedia
-
Plot
-
Ring 1
-
ring 2
-
ring 3
-
ring 4
-
ring 5
-
ring 6
-
ring 7
-
Kesimpulan
-
Full Dering
“Bagaimana ya caranya cepat kaya?” Tanya Ratih kepada Rudi dengan sangat serius.
Rudi pun membalas dengan wajah serius lalu berkata, “Ngepeti aja Tih,” sambil melepaskan tawa keras.
“Serius nih. Sebagian teman-teman dekat gue sudah pada punya rumah dan mobil. Gua ga mau ketinggalan sendiri dengan mereka.”
“Ada banyak yang gue tahu. Bisa bisnis. Jualan online juga bisa. Main saham juga menjanjikan kok. Tapi kalau mau resikonya kecil dan aman dilakukan, gue rasa properti layak dipertimbangkan Tih.”
“Bukannya properti itu susah ya?” jawab Ratih
“Awalnya begitu kalau lo ga tahu apa-apa. Sebenarnya itu jenis instrumen aset yang lebih mudah dipelajari dibandingkan dengan yang lainnya. Hasilnya juga sangat menjanjikan.”
“Lalu ke siapa gue harus belajar? Ada rekomendasi ga?” tanya Ratih.
“Gue juga masih nyari-nyari ini. Tapi kemarin gue baru selesai baca buku Grant Cardone yang judulnya, How to Create Wealth Investing in Real Estate. Itu bagus banget buat lo sebagai pembuka pemahaman tentang properti. Sekalian agar lo punya gambaran bagaimana bisa kaya dari properti. Tar deh gue kasih bukunya ya.”
Penasaran apa saja yang akan dipelajari Ratih dari pemikiran Grant Cardone? Mari kita simak perjalanannya di Ring berikut ini.
Ring 1 - Mengapa Saya Perlu Belajar Tentang Real Estat?
Penulis telah berinvestasi di real estat selama lebih dari tiga puluh tahun di seluruh Amerika Serikat. Sampai buku ini ditulis, perusahaannya Cardone Capital telah memiliki 5.000 unit real estat di bawah kepemilikannya. Bisa Anda bayangkan berapa pendapatannya per bulannya dengan mengalikan 5000 unit dengan uang sewa?
Jika ingin mencapai kesuksesan finansial dan ingin menjamin kehidupan orang-orang tercinta Anda di masa depan, penulis ingin mengajak Anda melihat bagaimana properti bisa mewujudkan hal tersebut dan menjadikannya mesin uang untuk Anda.
Dari yang penulis temukan, ia melihat bahwa mereka yang menjadi super kaya dari properti dibandingkan dari bisnis, hidup mereka lebih tampak kurang stres, lebih tenang, dan secara keseluruhan hidup lebih rileks. Bahkan selama runtuhnya perumahan 2007-2009, tanpa mempertanyakan kontraksi real estat paling parah sejak Great Depression, mereka yang berinvestasi di real estat tidak terlalu cemas dan malah mengakuisisi lebih banyak real estat. Satu hal yang mereka tahu, masalah ini pasti akan berlalu.
Anda perlu tahu bahwa semua orang paling kaya di dunia ini menghasilkan kekayaan mereka dari real estat. Sebut saja Andrew Carnegie, John D. Rockefeller, John Jacob Astor, Donald Trump yang memiliki gedung pencakar langit. Ray Kroc bisa memiliki bisnis McDonald dimulai dari ia mengakuisisi banyak properti. Bahkan Arnold Schwarzenegger di awal-awal karirnya, ia menginvestasikan semua penghasilannya membeli properti di Santa Monica. Ia bisa tenang melakoni kariernya tanpa takut tidak mendapatkan peran lagi karena uang sewa real estatnya telah menjamin kehidupan bebas finansial untuknya.
Jadi jika Anda ingin memiliki hidup yang lebih baik tanpa harus menghadapi resiko besar seperti di pasar modal dan bisnis, real estat adalah pilihan lain yang bisa menghantarkan Anda kepada impian Anda. Seperti kata Louis Glickman, seorang investor real estate terkenal, mempopulerkan pepatah, “Investasi terbaik di Bumi adalah bumi.” Jika saya bisa mengubah kutipan beliau, saya akan berkata, “Investasi terbaik di Bumi adalah bumi yang menghasilkan arus kas.”
Ring 2 - Seperti Apa Jenis-Jenis Real Estat?
Ada banyak jenis real estat yang perlu Anda ketahui sebagai pembuka pemahaman di bidang real estat: Pertama, Single Family Residence atau tempat tinggal satu keluarga inti, merupakan jenis properti di mana seseorang harus tinggal bukan di mana Anda harus berinvestasi. Anda akan mendengar banyak orang berbicara tentang rumah sebagai investasi, tetapi pada kenyataannya itu bukan investasi, itu adalah beban. Rumah diciptakan untuk bank berlindung bukan untuk orang-orang berlindung. Itu merupakan jebakan karena Anda dan keluarga Anda terpaksa tinggal.
Kedua, Flipping. Artinya Anda membeli sebuah real estate lalu melakukan perbaikan di beberapa bagian lalu menjualnya kembali dengan harga yang lebih tinggi dari modal awal. Jenis properti ini bukanlah bentuk investasi tapi lebih kepada spekulasi.
Ketiga, Single Family Home Rental atau Rumah Sewa Untuk Keluarga. Properti ini adalah properti yang Anda sewakan ke orang lain. Di mana mereka membayar uang sewa setiap bulan atau sekali setahun. Properti yang dilunasi dengan menggunakan dana bank juga termasuk dalam kelompok ini.
Keempat, Duplex & Fourplexes (bukan komersial), adalah kategori tipe properti yang terdiri dari dua hingga empat unit bangunan, di mana investor dapat tinggal di tempat tersebut dan menyewakan unit lainnya. Ini adalah jenis investasi yang dimulai oleh kebanyakan orang tapi saya tidak menyarankan ini untuk Anda karena pendapatan dan uang sewa tidak seimbang. Ini hanya akan menambah beban bagi Anda di masa depan untuk melunasi properti Anda.
Kelima, Commercial Property memiliki minimal 5 unit untuk disewakan. Anda perlu tahu bahwa properti yang lebih sedikit (kurang dari 5 unit) akan tampak lebih mudah dibeli. Namun ada kekurangan, properti jenis ini sulit mendapatkan uang dan sulit disimpan untuk jangka panjang. Semakin besar jumlah unit properti Anda, semakin besar kebebasan Anda memanfaatkan dan memutarkan pendapatannya dibandingkan jumlah unit yang kecil dengan jumlah pendapatan yang terbatas.
Ring 3 - Di Jenis Properti Seperti Apa Saya Bisa Berinvestasi?
Masih teringat jelas apa yang disampaikan oleh ayah penulis, “Jangan main-main dengan uang! Jangan buang uang! Jangan sampai kehilangan uang!” Kita semua tahu betapa kerasnya seseorang harus bekerja untuk mendapatkan uang. Tidak semua orang memulai perjalanan finansial mereka dari kebercukupan uang dan modal. Banyak dari mereka harus memulai dari bawah bahkan dari kekurangan. Jika Anda tahu cara melipatgandakan uang, maka keberhasilan sangat mungkin untuk dicapai.
Dan properti, khususnya apartemen adalah tempat “bermain” uang yang sangat menyenangkan. Selain menyediakan tempat yang aman untuk menyimpan uang, menerima pendapatan apartemen juga sebagai tempat untuk melipatgandakan uang. Semua persyaratan yang diperlukan untuk menciptakan kekayaan hadir dalam kendaraan investasi ini.
Sederhananya ada 4 alasan (aturan dalam membeli) mengapa saya sangat menyukai apartemen;
1. Apartemen adalah aset nyata, bukan kertas, dan itu tidak mungkin mudah diganti.
2. Apartemen menghasilkan arus kas positif tanpa Anda harus menjaganya sepanjang waktu.
3. Sewa apartemen akan naik seiring waktu atau Anda melakukan sesuatu terhadap properti tersebut. Ini adalah penggandaan uang.
4. Apartemen adalah leverage yang akan meningkatkan posisi Anda.
Penulis menunjukkan contoh saat ia membeli sebuah gedung apartemen di Orlando, Florida sebanyak 240 unit di lokasi yang bagus di seberang Hotel Ritz Carlton, dengan bagian depan jalan yang bagus, okupansi 95%, dan menghasilkan arus kas positif bahkan dalam bulan pertama ia membeli gedung tersebut.
Aturan pertama kenapa membeli properti ini telah terpenuhi. Sekalipun ada krisis ekonomi global, gedung apartemen itu tidak akan hilang begitu saja. Aturan kedua, properti itu menghasilkan uang sewa. Penulis bisa mengantongi untung bersih 5-8% per tahun.
Aturan ketiga soal penggandaan, penulis lewat perusahaannya Cardone Capital ingin menjual properti ini dan tentunya harganya bisa dua kali lipat atau lebih di masa depan. Yang menarik adalah aturan keempat, di mana untuk mendapatkan gedung apartemen 240 unit, ia hanya mengeluarkan uang 1 juta dolar dan mendapatkan aset seharga 4 juta dolar. Artinya ia tidak perlu mengeluarkan 3 juta dolar lainnya. Inilah yang dinamakan leverage. Penulis menggunakan dana orang lain (bank) untuk memiliki sebuah aset.
Ring 4 - Lalu Bagaimana Caranya agar Bisa Berinvestasi di Apartemen?
Ada tiga cara agar Anda bisa berinvestasi di apartemen.
1. Melakukan seorang diri
2. REIT (Real Estate Investment Trust) atau Perwalian Investasi Real Estate
3. Dan menjalin kerja sama
Mari kita bahas satu persatu.
Pertama, melakukan seorang diri. Agar Anda bisa mengakuisisi apartemen yang menguntungkan, maka Anda perlu menemukan dan menguasai beberapa hal berikut ini:
1. Temukan kesepakatan
2. Negosiasikan persyaratan
3. Siapkan LLC (Company Legal Structure) atau Perseroan Terbatas
4. Dapatkan pinjaman
5. Tutup kesepakatan
6. Temukan penyewa
7. Ubah atau perbaikan unit agar terlihat lebih menarik
8. Kelola properti
9. Rehabilitasi properti
10. Memberikan laporan ke bank
11. Menerima telepon dari penyewa atau calon penyewa
12. Memperbaiki properti.
Kedua, REIT. Ini seperti membeli saham atau kertas dan tidak berinvestasi langsung ke real estat. Ini bagus untuk mereka yang menginginkan hasil arus kas tetapi jangan menipu diri sendiri, ini bukan investasi real estat. Anda hanya menitipkan uang Anda kepada perusahaan. Jika Anda ingin memiliki propertinya, maka Anda bisa melakukan dengan cara pertama di atas atau yang terakhir.
Terakhir adalah kerja sama. Anda bisa melakukannya secara perorangan atau lewat perusahaan. Ini adalah pertemuan antara investor dengan profesional real estate yang saling bekerja sama. Di sini Anda saling membagi tugas untuk menyelesaikan tugas-tugas yang sudah dijelaskan di poin pertama.
Biasanya, Anda akan membayar mereka 6-10% dari investasi mereka, kecuali jika Anda harus mendapatkan pinjaman uang keras yang dapat menelan biaya 12% hingga 20% dan kemudian melakukan semacam pembagian keuntungan di atas pembayaran tersebut.
Ring 5 - Pengetahuan apa yang Saya Butuhkan agar Saya Terhindar dari Kesalahan saat Membeli Apartemen?
Agar mental dan kepercayaan diri Anda tidak hancur begitu Anda mulai berinvestasi di apartemen karena beberapa hal yang Anda abaikan, maka Anda perlu mengetahui beberapa hal berikut agar terhindar dari petaka yang menjerumuskan Anda ke kehancuran. Berikut adalah daftar kesalahan yang penulis pernah alami yang perlu Anda ketahui untuk dihindari dalam berinvestasi apartemen.
Pertama, Tidak Berinvestasi. Tidak berinvestasi dalam kelas aset ini adalah kesalahan terbesar yang akan berdampak pada keuangan Anda. Meskipun mungkin tampak sulit saat ini, karena keterbatasan dana, kredit, pengalaman, dan kepercayaan, Anda bisa mengatasi masalah ini dengan belajar sendiri atau bekerja sama dengan orang lain.
Kedua, Membeli Terlalu Kecil. Gedung dengan apartemen di bawah 16 unit tidak akan menghasilkan cukup uang tunai gratis untuk menjamin melakukan kesepakatan. 2 unit, 4 unit, 6 unit, dan 8 unit bukanlah skala yang cukup untuk memahami kesepakatan kecuali Anda ingin menjadi spekulan bukan berinvestasi.
Ketiga, Membeli Rumah Satu Pintu yang hanya bisa ditempati satu keluarga inti. Ini akan menjadi masalah karena pendapatan Anda hanya dari satu penyewa. Jangan pernah berinvestasi dalam satu pintu. Kenapa harus satu pintu sedangkan ada banyak pintu dalam satu gedung yang bisa Anda miliki.
Keempat, Menggunakan Terlalu Banyak Hutang. Hal seperti ini akan menyebabkan properti tidak dapat membayar hutang di beberapa titik dalam siklus ekonomi. Dengan memiliki utang misalnya 50% dari harga aset, akan membantu Anda menjaga keuangan Anda tetap aman.
Kelima, Membeli Berdasarkan Harga Terendah. Jika membeli dengan harga penawaran paling rendah Anda tidak akan mendapatkan penawaran yang hebat. Bukan berarti ini tidak bisa dilakukan. Tapi Anda harus mengecek harga dengan kondisi gedung. Jika harganya murah dan bangunan jelek, maka Anda akan menginvestasikan uang lebih untuk memperbaikinya. Tidak masalah jika harga sedikit lebih tinggi tapi Anda mendapatkan bangunan yang bagus dan bisa bertahan sampai 30-40 tahun kedepan.
Keenam, Tidak Menggunakan Broker. Broker bukanlah musuh apalagi “pencuri” uang Anda. Mereka adalah jalan untuk Anda mendapatkan properti yang Anda ingin miliki. Bangun hubungan baik dan minta daftar apartemen yang mereka miliki dan cocokkan dengan kebutuhan Anda.
Ketujuh, Tidak Mau Pindah Tempat. Begitu Anda berhasil di satu tempat, Anda perlu pindah ke daerah atau kota lain. Ada begitu banyak peluang di luar sana. Jangan hanya berdiam diri di satu tempat.
Kedelapan, Pembiayaan. Anda membutuhkan hutang untuk bisa menutup kesepakatan dengan sukses. Membeli apartemen tanpa menggunakan utang itu sangat tidak masuk akal. Jika bukan karena hutang, penulis tidak akan bisa melakukan transaksi besar dan memaksimalkan pengembalian pinjaman.
Ring 6 - Seperti Apa Saya harus Memandang Uang Cash?
Begitu Anda sudah memiliki apartemen, maka Anda akan mendapatkan uang cash berupa uang sewa. Jangan pernah berpikir uang sewa ini bisa digunakan untuk kesenangan atau memuaskan kesenangan sesaat Anda.
Uang cash ini sangat penting. Ada beberapa alasan. Pertama, uang sewa ini dijadikan sebagai pembayaran pinjaman ke bank setiap bulannya. Ini sangat penting karena sangat mempengaruhi reputasi Anda di mata bank. Begitu Anda bisa melunasi kewajiban Anda, maka “nilai” dan kepercayaan bank terhadap Anda semakin besar.
Bagusnya, kondisi ini akan sangat membantu Anda dalam meminta pinjaman lanjutan nantinya di masa depan. Hal ini juga berlaku jika Anda meminjam ke perorangan atau instansi selain bank.
Kedua, uang cash membantu Anda bisa tetap beroperasional dalam memaintain properti Anda. Seandainya ada perbaikan, maka Anda bisa menggunakan dana ini. Jadi Anda tidak perlu memakai tabungan atau uang bulanan Anda. Anda bisa tidur dengan tenang tanpa mengkhawatirkan masalah perbaikan.
Ketiga, menjaga nilai uang Anda tidak tergerus devaluasi. Di mana Anda bisa menaikkan uang sewa setiap tahunnya. Anda tidak perlu cemas jika inflasi naik, Anda bisa meningkatkan nilai uang Anda dari sewa properti Anda.
Ring 7 - Lalu dimana Saya Bisa Mendapatkan Deal Pertama Saya?
Tempat untuk memulai memiliki apartemen pertama Anda dimulai dari di mana Anda sangat mengenal pasar. Kata kuncinya adalah di mana Anda tinggal. Jangan pernah mencoba masuk ke pasar baru yang tidak Anda kenal. Selain membuang waktu, ini juga akan menghabiskan uang dan sangat melelahkan tubuh fisik.
Apartemen pertama penulis sendiri dimulai dari tempat tinggalnya. Ia melakukan proses mencari, menawar, berhubungan dengan broker selama 3 tahun dan radius terjauh dari pencariannya sejauh 5 km.
Anda bisa melakukan pencarian setelah pulang kerja atau di weekend jika Anda bekerja. Ini adalah proses yang sangat menantang dan dari proses ini Anda akan belajar banyak tentang pemilihan properti yang bagus, mendapatkan penawaran yang paling sesuai untuk Anda. Ingat, gunakan broker untuk mempermudah Anda menemukan properti yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Grant Cardone adalah penulis buku laris New York Times dan pembicara yang terkenal skala internasional tentang kepemimpinan, investasi real estat, kewirausahaan, dan keuangan. 5 perusahaan miliknya memiliki pendapatan tahunan melebihi $100 juta. Cardone adalah investor multi keluarga yang cerdas dan memiliki portofolio lebih dari 3.800 unit apartemen di seluruh AS dengan transaksi senilai lebih dari $500 juta.
Sebagai CEO Sales Training Platform #1 di Dunia, Cardone berkonsultasi dengan perusahaan dan pelanggan Fortune 500 seperti Google, Northwestern Mutual, Morgan Stanley, dan banyak lagi. Dia adalah 5 Ahli Media Sosial Teratas dan salah satu dari 10 CEO Paling Berpengaruh saat ini. Dia juga Produser Eksekutif dan bintang dari dua acara TV realita, dan creator dari jaringan TV bisnis, Grant Cardone TV.
Begitulah Ratih menemukan cara bagaimana meningkatkan penghasilannya. Inilah beberapa poin-poin penting yang ia catat dan terapkan dalam kehidupannya.
1. Jenis-jenis real estate:
Single family residence
Flipping
Single family home
Duplex & fourplexes
Commercial property
2. Ada 4 alasan mengapa Anda perlu berinvestasi di apartemen;
Apartemen adalah aset nyata, bukan kertas, dan itu tidak mungkin mudah diganti.
Apartemen menghasilkan arus kas positif tanpa Anda harus menjaganya sepanjang waktu.
Sewa apartemen akan naik seiring waktu atau Anda melakukan sesuatu terhadap properti tersebut. Ini adalah penggandaan uang.
Apartemen adalah leverage yang akan meningkatkan posisi Anda.
3. Ada tiga cara yang bisa dilakukan untuk berinvestasi di apartemen.
Melakukan seorang diri
REIT (Real Estate Investment Trust) atau Perwalian Investasi Real Estate
Dan menjalin kerja sama
4. Inilah beberapa kesalahan yang perlu diketahui dan dihindari:
Tidak berinvestasi.
Membeli terlalu kecil
Membeli rumah satu pintu yang hanya bisa ditempati satu keluarga inti
Menggunakan terlalu banyak hutang
Membeli berdasarkan harga terendah
Tidak menggunakan broker
Tidak mau pindah tempat
Pembiayaan
5. 3 alasan mengapa uang cash sangat penting:
Dijadikan sebagai pembayaran pinjaman ke bank setiap bulannya
Membantu tetap beroperasional dalam memaintain properti
Menjaga nilai uang Anda tidak tergerus devaluasi
Terima kasih telah mengikuti perjalanan Ratih, semoga Anda menikmati & mendapatkan manfaat dari DeRing ini.
Sampai bertemu di Baring selanjutnya. Jika ada masukan dan ide untuk Baring.Digital, silakan email kami di ingat@baring.digital
Sukses selalu untuk Anda.
Rekomendasi Baring Lainnya
